Esas Gayrimenkul 106 mağazalı Anatolium Marmara AVM’yi yönetecek, kiracı için ne değişir?

Kartal’daki Anatolium Marmara AVM’nin yönetimi kime geçti, ne zamandan beri?

1 Eylül 2026’dan beri Anatolium Marmara AVM’nin kiralama ve mülk yönetimi Esas Gayrimenkul’de. Haber yalnız yönetim rolünü anlatıyor; ortaklar Yılsan Holding ve Maya Holding. Değişen, mağaza kiralamasını ve binanın günlük işletmesini yürüten yönetim şirketi.

AVM’nin künyesinde neler var?

Anatolium Marmara, Kartal’da 2018’den beri açık. 54.700 m² kiralanabilir alan, 106 mağaza ve hizmet katıyla birlikte 7 kat bulunuyor. Haber, AVM’de bölgedeki tek IKEA mağazasının yer aldığını belirtiyor; “bölge”nin sınırı ise tanımlanmıyor.

Esas Gayrimenkul’ün portföyü ne kadar büyük?

Şirketin Türkiye gayrimenkul sayfası, 7 AVM’nin sahibi ve işletmecisi, 14 AVM’nin de üçüncü taraf yöneticisi olduğunu yazıyor. Aynı sayfa 600.000 m²’yi aşan kiralanabilir alanı ve yıllık 40 milyon ziyaretçiyi gösteriyor. Anatolium Marmara bu listede henüz yer almıyor; eklendikten sonraki toplam teyitli değil.

Haberde hangi bilgiler eksik?

Sözleşmenin süresi ve bedeli, önceki yöneticinin kim olduğu, doluluk oranı, ziyaretçi sayısı ve ciro haberde yok. Kiracılar için kira ya da yönetim modelinde değişiklik olup olmadığı da açıklanmıyor. Kiraların değişeceğini söylemek için bugün dayanak bulunmuyor.

Esas Gayrimenkul’ün veri odaklı kiralama yaklaşımı Kartal’daki kiracıya ne getirir?

Esas Gayrimenkul COO’su Nevzat Yavan, açıklamasında “veri odaklı kiralama stratejilerimiz” ifadesini kullanıyor (Perakende.org). Bu verinin hangi göstergelerden oluştuğu ise haberde anlatılmıyor.

Veri odaklı kiralama kiracı karmasını nasıl şekillendirir?

AVM yönetimi, hangi kategorinin hangi katta trafik çektiğini ve hangi mağazanın metrekare cirosunun düştüğünü izler. Bu bilgi, boşalan bir dükkâna hangi markanın alınacağını belirler. Kiracı karması değiştikçe yan mağazanın kim olacağı ve koridordaki yaya akışı da değişir.

AVM 6.0 ve PaaS kiracı için ne demek?

Esas, “AVM 6.0” vizyonunu, PaaS modelini ve yapay zekâ tabanlı yönetim platformunu öne çıkarıyor. Haber bu kavramların içeriğini tanımlamıyor. Kiracı olarak bu başlıklarla karşılaştığınızda, size hangi raporun, hangi sıklıkta ve hangi bedelle sunulacağını yazılı sormak yerinde olur.

Ortak alan enerjisi gider kalemine dokunur mu?

Şirket GES projelerini ve ortak alanlarda %100 yenilenebilir enerji hedefini vurguluyor. Ortak alan giderinin bundan nasıl etkileneceği haberde yok. Ortak gider faturanızdaki enerji kalemini bugünden ayrı bir satırda izlemek, ileride karşılaştırma yapmanızı kolaylaştırır.

Anatolium Marmara’daki yönetim değişikliği kimi nasıl etkiler?

Doğrudan etkilenenler, AVM’deki 106 mağazanın kiracıları ve özellikle sözleşme yenilemesi yaklaşan işletmeler. Kiralanmayı bekleyen boş alanlarla ilgilenen markalar da yeni yönetimle görüşecek. Dolaylı olarak Kartal ve çevresinde AVM dışında, cadde üzerinde mağaza işleten esnaf da AVM’nin çekim gücündeki değişimden etkilenir.

Zincir mağazalar ve yerel kiracılar aynı yerde mi duruyor?

Zincir markalar kiralamayı çoğu zaman genel merkezden, birden fazla AVM için toplu görüşür. Kartal’da tek mağazası olan bir kafe ya da optik dükkânı ise doğrudan AVM yönetimiyle masaya oturur. Veri odaklı bir yönetimde küçük kiracının elindeki en güçlü kart, kendi satış ve müşteri verisi.

Kartal’daki cadde esnafı neden ilgilenmeli?

Bölgedeki tek IKEA’nın bu AVM’de olması, haberin öne çıkardığı yerel çekim noktası. Hafta sonu bu trafiği yakalayan AVM, çevredeki cadde mağazalarıyla aynı müşteriye satıyor. AVM’nin kiracı karması değiştiğinde, caddedeki mağazanın hangi ihtiyaç için tercih edildiği de yeniden sorulur.

İstanbul’daki AVM verimliliği nerede duruyor?

AYD’nin Nisan 2026 verisinde metrekare başına ciro İstanbul’da 21.013 TL, Türkiye ortalamasında 17.530 TL. Ağustos 2026’da ise AVM cirosu nominal %22,9 artarken reel olarak %6,5 daralıyor. 2026 sonbaharında İstanbul’daki AVM kiracısı, nominal büyüme ile reel daralmanın aynı anda yaşandığı bir dönemde yeni yönetimle tanışıyor.

Kiracı yeni AVM yönetimiyle sözleşme ve ortak gider konusunda neyi izlemeli?

Üç belgeyi izlemeli: kira sözleşmesi, ortak alan gider dökümü ve AVM’nin pazarlama katkı payı. Yeni yönetimin raporlama ve faturalama düzeni farklı olabilir; sözleşmenizi hukukçunuzla kontrol edin. AVM’ler 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ve Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik kapsamında; ayrıntıyı resmî kaynaktan doğrulayın, bu bilgi hukuki ya da mali görüş değildir.

Ödeme ve iletişim kanalı değişikliği yazılı olmalı

Kira ve gider ödemelerinin hangi hesaba, hangi tarihte yapılacağını yeni yönetimden yazılı alın. Muhatabınızın adı ve iletişim bilgisi de aynı yazıda dursun. Karışıklık en çok geçiş haftalarında yaşanır.

Öteleme talebi varsa erken konuşulmalı

AYD Başkanı Nuri Şapkacı, bazı markaların AVM kirasında 1-2 ay vade ya da öteleme istediğini söylüyor (Ekonomi Gazetesi). Kasa dönmüyorsa bu konuyu son güne bırakmayın. Yeni yönetimle ilk görüşmede satış verinizi masaya koyarak konuşmak, talebinizi somut kılar.

Doluluk tablosunu kendi gözünüzle izleyin

Şapkacı’ya göre başarılı AVM’lerde doluluk %95-100 aralığında. Anatolium Marmara’nın doluluk oranı haberde yok. Kendi katınızdaki boş ve yeni açılan dükkânları her ay not edin; koridorun canlılığı sizin müşteri trafiğinizi doğrudan belirler.

Kartal’daki AVM mağazası dijital görünürlüğünü nasıl kurar?

AVM mağazasının dijital görünürlüğü üç katmanda kurulur: harita kaydı, AVM’nin kendi kanalları ve kendi sosyal hesaplarınız. Müşteri “Kartal” ya da “IKEA yanında” gibi yer adıyla arayabilir. Mağazanız bu aramalarda doğru katı ve doğru saati göstermiyorsa, müşteri kapıdan dönüyor.

Harita kaydında AVM adı ve kat bilgisi doğru olmalı

Mağaza kaydınızda AVM adı, kat numarası ve çalışma saatleri güncel olmalı. Yönetim değişikliği döneminde AVM saatleri ya da girişler değişirse, kaydı aynı gün güncelleyin.

AVM’nin kampanya kanallarında yer isteyin

Kiracıların kampanya takviminde nasıl yer alacağını yönetime sorun. Ürün fotoğrafınızı ve kısa tanıtımınızı hazır tutun. Pazarlama katkı payı ödüyorsanız, karşılığında hangi kanalda görüneceğinizi sormak hakkınız.

Kendi satış verinizi düzenli tutun

Veri odaklı bir yönetimle konuşurken sizin de veriniz olmalı. Günlük ciro, işlem adedi ve sepet ortalamasını aylık tabloya dökün. Bu düzeni işletmelerle birlikte dijital danışmanlık çalışmalarımızda kuruyoruz.

Anatolium Marmara kiracısı bu hafta ne yapmalı?

Bu hafta yeni yönetimle ilk resmî teması kurun ve dört konuyu yazılı netleştirin: muhatap kişi, ödeme düzeni, ortak gider raporu ve kampanya takvimi. Ardından kendi son üç aylık satış tablonuzu hazırlayın. İlk toplantıya veriyle giden kiracı, gündemi kendisi de belirleyebilir.

Sözleşme dosyanızı açın

Kira artış maddesini, sözleşme bitiş tarihini ve yenileme koşulunu tek sayfada özetleyin. Yenileme yaklaşıyorsa görüşmeyi yeni yönetimin ilk aylarına göre planlayın.

Komşu kiracılarla konuşun

Aynı kattaki mağazalarla ortak soruları belirleyin. Ortak alan gideri ya da kat trafiği gibi konularda birlikte sorulan soru daha net cevap alır.

Benzer AVM haberlerini aynı gözle okuyun

Yeni bir AVM’de yer açmak isteyenler için Koru Florya AVM’de mağaza açmanın hesabını, ürün gamını genişletmeyi düşünenler için Yeni İnci’nin yeni kategori kararını yazdık. Perakende gündemini sizin için yorumladığımız perakende sayfamız bu haberleri bir arada tutuyor.

Sık Sorulan Sorular

Kaynaklar: Perakende.org, 7 Eylül 2026 · Esas Gayrimenkul Türkiye gayrimenkul sayfası · AYD AVM Metrekare Verimlilik Endeksi, Nisan ve Ağustos 2026 · Ekonomi Gazetesi, Nuri Şapkacı açıklaması · T.C. Ticaret Bakanlığı, alışveriş merkezleri mevzuatı

Güncelleme: Ekim 2026