Esas Gayrimenkul MENA’dan 4 ödülle döndü, AVM yönetiminde yapay zekâ ne kazandırır?

Esas Gayrimenkul MECSR MENA Awards 2026’da hangi projelerle ödül aldı?

Dört projeyle. Altın ödüller “2025 Sürdürülebilirlik Rapor Tasarımı” ve “Sosyal Değer @Work” projelerine, gümüş ödüller Visitify ve Setric platformlarına verildi. İki gümüş de Service Excellence: AI & Digital Integration kategorisinde. Haber, şirketin organizasyonda Türkiye’den 4 farklı projeyle ödül alan tek şirket olduğunu yazıyor; bu ifade şirket beyanı ve MECSR listesiyle bağımsız olarak teyit edilemiyor.

Altın ödüller hangi kategorilerde?

Sürdürülebilirlik rapor tasarımı Sustainability Excellence: Reporting & Governance kategorisinde, Sosyal Değer @Work ise Sustainability Excellence: Community & Social Impact kategorisinde altın aldı. Yani ödüllerin yarısı teknolojiye değil, raporlama ve toplumsal etki tarafına ait.

Yapay zekâ cephesinde ne öne çıkıyor?

Visitify ziyaretçi analitiği platformu, Setric ise ticari gayrimenkul ve perakende yönetimi için yapay zekâ tabanlı platform olarak tanımlanıyor. Retail Congress MENA 2026’daki “AI in Retail: Levelling Up the Operation” oturumunda Setric’in AVM yatırımcılarına ve perakendeci iş ortaklarına yönelik yaklaşımı anlatıldı. Esas Gayrimenkul CEO’su Cem Eriç’e göre şirket “yapay zeka ile dijital transformasyonu ve sürdürülebilirliği iş modelimizin merkezine koyuyoruz” diyor.

Haberde hangi bilgiler eksik?

Tören tarihi ve şehri, oturumda kimin konuştuğu, platformların hangi AVM’lerde çalıştığı ve hangi sonucu ürettiği haberde yok. Akerio AI ile ilişkinin ortaklık mı, tedarik mi olduğu da belirtilmiyor. Bu yazıda platformlara sonuç rakamı yüklemiyoruz; anlatılan işleyiş kavramsal. Gündemin diğer başlıklarını perakende sayfamızda aynı gözle yorumluyoruz.

Visitify ve Setric gibi AVM yapay zekâ platformları adım adım nasıl çalışır?

Haber teknik ayrıntı vermediği için aşağıdaki akış kavramsal: bu sınıftaki sistemler veriyi toplar, birleştirir, örüntü çıkarır ve yönetime öneri olarak sunar. Ziyaretçi analitiği akışın girişidir; yönetim platformu ise o veriyi kira, kampanya ve kiracı kararlarına bağlayan katmandır.

Birinci katman hangi veriyi toplar?

Ziyaretçi analitiği tarafında tipik girdiler kapı sayımı, kat ve koridor yoğunluğu, saat dilimine göre akış ve kalış süresidir. Visitify’ın hangi sensör ya da kaynakla çalıştığı haberde yazmıyor. Bu yüzden “hangi veri, hangi yöntemle” sorusunu AVM yönetimine sormak kiracının hakkı.

Yönetim platformu bu veriyi neye bağlar?

Setric türü bir katman ayak trafiğini kiracı cirosuyla, kira sözleşmesi takvimiyle ve kampanya planıyla yan yana koyar. Böylece metrekare cirosu düşen bir koridor ya da kampanya döneminde boş kalan bir kat görünür hale gelir. Karar yine insanda kalır; platform sadece hangi soruya bakılacağını öne çıkarır.

Aynı mantık başka yerde nasıl çalışır?

Bizim tarafta da benzer bir ilke var. AINEO Motor, iş yazılarının içine gömülen hesaplama motorlarıyla okurun girdiği değeri alır ve tek bir karar çıktısına çevirir. AVM platformu ile ölçek farkı büyük, mantık aynı: dağınık veri girer, okunabilir bir karar sorusu çıkar.

AVM yönetiminde yapay zekâ kiracının kira ve ciro kararlarına ne kazandırır?

Üç şey kazandırabilir: kira görüşmesinde ortak bir veri zemini, kampanya zamanlamasında daha net bir pencere ve kiracı karmasında boşlukların erken fark edilmesi. Ama bu kazanç otomatik değil. AVM’nin verisi sizin kasa rakamınızla eşleşmedikçe tablo tek taraflı kalır.

Kira masasında veri kimin elinde?

AYD Başkanı Nuri Şapkacı’ya göre bazı markalar kira ödemesinde 1-2 ay vade ya da öteleme istiyor. Bu masada ziyaretçi verisi kimin elindeyse pazarlık gücü de onda toplanıyor; kiracının kendi sayımı yoksa AVM’nin rakamına itiraz etmesi zor.

Ciro baskısı veriyi neden değerli kılıyor?

AYD-Akademetre AVM ciro endeksi Ağustos 2026’da yıllık nominal %22,9 artarken reel olarak %6,5 daraldı ve reel daralma üç ay üst üste sürdü. Kasa dönmüyor. Bu ortamda “müşteri geliyor mu, gelip alıyor mu” ayrımı, ayak trafiği ile dönüşüm oranını birlikte okumayı zorunlu kılıyor.

Kampanya kararı nasıl değişir?

Saat ve gün bazlı akış verisi, AVM ortak kampanyasının hangi günlere yerleştiğini gösterir. Kiracı kendi personel vardiyasını ve indirim takvimini bu pencereye göre kurabilir. Aksi halde kampanya günü mağaza yarım kadroyla yakalanır ve müşteri kapıdan döner. Sezonluk bir anlatının rafa nasıl çevrildiğini K-Land’in kış bakım seçkisinde görebilirsiniz.

AVM’de yapay zekâ analitiği kimi nasıl etkiler?

En çok AVM yatırımcısı ve yönetimi kazanır, çünkü veri onların sisteminde toplanır. Zincir mağazalar kendi analitiğiyle bu veriyi karşılaştırabildiği için avantajlı. Tek mağazalı yerel kiracı ise veriyi göremezse zorlanır; dolaylı etkilenenler arasında AVM içi reklam satıcıları ve tedarikçiler var.

Esas’ın portföyü bu etkiyi nerede gösterir?

Esas’ın Türkiye gayrimenkul sayfasında 01 Burda (Adana), 10 Burda (Balıkesir), 41 Burda (Kocaeli) ve 67 Burda (Zonguldak) gibi İstanbul dışındaki AVM’ler listeleniyor. Aynı sayfaya göre şirket üçüncü taraf yönetiminde 14 AVM ve 600 bin m² üzeri GLA işletiyor. Yani bu platformların etkisi İstanbul dışındaki kiracılara da uzanabilir.

Zincir mağaza neden avantajlı?

Zincirin genelde kendi kapı sayacı, POS raporu ve sepet ortalaması takibi vardır. AVM verisi geldiğinde bunu kendi verisiyle çapraz kontrol edebilir.

Tek mağazalı kiracı neyi riske eder?

Kendi sayımı olmayan butik ya da kafe, AVM’nin raporunu olduğu gibi kabul etmek zorunda kalır. Koridor değişikliği, kiracı karmasına yeni bir rakip eklenmesi veya kira artışı bu raporla gerekçelendirilirse, cevap verecek rakam elinde olmaz. Ürün rafta yatıyor ama nedenini kimse göstermiyor.

AVM’deki mağazanın dijital verisi yapay zekâ platformlarıyla nasıl buluşur?

Mağazanın kendi dijital izleri, yani Google İşletme Profili görüntülemeleri, yol tarifi talepleri, web sitesindeki stok sorguları ve reklam tıklamaları, AVM’nin ayak trafiği verisinin tamamlayıcısıdır. İkisi yan yana konduğunda, müşterinin AVM’ye neden geldiği ve mağazaya neden girdiği ayrı ayrı okunabilir.

Yerel arama görünürlüğü neden ölçülmeli?

“AVM adı + kategori” aramalarında görünmeyen mağaza, AVM’ye gelen müşterinin bir kısmını hiç kazanamaz. İşletme profilinde AVM içi konum, kat bilgisi ve çalışma saatleri tutarlı olmalı. Bu görünürlük, AVM verisindeki akışı kendi kapınıza çevirmenin dijital tarafı.

Reklam ve kampanya verisi nasıl eşlenir?

Konum hedefli reklamın tarihleri ile AVM ortak kampanya günleri aynı takvime işlendiğinde, hangi günün gerçekten ek müşteri getirdiği görülebilir.

Ziyaretçi verisinde hukuki sınır var mı?

Evet, ziyaretçiyi tanımlayabilen her veri kişisel verilerin korunmasına ilişkin düzenlemelere tabi olabilir. AVM’nin veri paylaşım teklifini kabul etmeden önce verinin anonim mi olduğunu sorun. Bu bilgi hukuki görüş değildir; güncel mevzuatı resmî kaynaktan doğrulayın.

AVM kiracısı olan işletme sahibi bu hafta ne yapmalı?

Bu hafta üç iş yapılabilir: kendi müşteri sayımınızı başlatmak, AVM yönetiminden hangi analitiği kullandığını yazılı olarak sormak ve dijital görünürlüğünüzü AVM içi konumla eşitlemek. Üçü de büyük bütçe istemez, ama sonraki kira görüşmesinde elinize rakam verir.

Kendi sayımınızı nasıl başlatırsınız?

Kapıya basit bir sayaç koyun ya da saat başı manuel sayım yapın. Aynı tabloya fiş sayısını ve sepet ortalamasını yazın. Bir hafta sonra giren kişi ile kasadan geçen fiş arasındaki farkı göreceksiniz; dönüşüm oranınız artık AVM’nin değil sizin rakamınız olur.

AVM yönetimine ne sorulmalı?

Hangi analitik aracın kullanıldığını, kat ve koridor bazında veri paylaşılıp paylaşılmadığını ve kampanya takviminin ne zaman duyurulduğunu yazılı olarak sorun. Ay sonunu getirmeye çalışan kiracı için bu yazışma, ileride itiraz gerekçesi olur.

Dijital tarafta ilk iş ne?

İşletme profilinizde AVM adını, katı ve saatleri güncelleyin; web sitenizde mağaza sayfasını aynı bilgiyle eşitleyin. Bu verileri AVM akışıyla tek panoda birleştiren sistemleri yapay zekâ danışmanlığı kapsamında biz kuruyoruz. Benzer bir AVM kararının mağaza ölçeğindeki karşılığını D&R’ın Mersin ve Florentia Village açılışları üzerinden de okuyabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kaynaklar: Perakende.org, 9 Ekim 2026 · Esas Properties, Türkiye gayrimenkul sayfası · Foreks, AYD-Akademetre AVM endeksi Ağustos 2026 · Ekonomi Gazetesi, AVM kira öteleme talepleri

Güncelleme: Ekim 2026