Forum Bornova 130 mağazayla 20. yılını dolduruyor, açık hava AVM’de yer açmak kârlı mı?

Forum Bornova’nın 20. yılı İzmir’de mağaza açacak perakendeciye ne söylüyor?

Üç şey söylüyor: model ayakta, ölçek orta boy ve merkez değişime hazırlanıyor. 130 mağazalı, 62.000 m²’lik tek katlı bir merkez, iki dekadı doldururken yeni konsepte geçmeyi planlıyorsa, kiracı karması da yeniden düşünülecek demektir. Sizin için mesele merkezin yaşı değil, önümüzdeki iki yılda hangi markaların yanında duracağınız. Diyelim ki Bornova’da bir giyim ya da kafe konsepti düşünüyorsunuz; zamanlama tam bu soruyu gündeme getiriyor.

Açılış yılı kesin olarak biliniyor mu?

Hayır. Haber 12 Ekim 2026’da 20. yılın dolacağını söylüyor; açılışın 2006 olduğu buradan çıkarılıyor ama haberde açık bir açılış tarihi yazmıyor. Kira sunumunuzda bu yılı kullanacaksanız merkez yönetiminden yazılı teyit isteyin.

“Bölgenin ilk açık hava AVM’si” iddiası neye dayanıyor?

Bu ifade Polat’a ait; bağımsız bir teyidi yok. Polat’a göre bazı markalar bölgeye ilk kez bu merkezde geldi, bazıları da en güncel mağaza konseptini Türkiye’de ilk kez burada uyguladı. Marka adı verilmediği için bunu bir yön göstergesi olarak okuyun, kesin bir sıralama olarak değil.

Merkezin arkasında kim duruyor?

ECE kurumsal sitesine göre yatırımcı Commerz Real, işletmeci ECE. ECE yaklaşık 200 alışveriş merkezi ve yaklaşık 17.000 kiracı ortağıyla çalışıyor. Bu ölçekte bir yönetici, kiracıdan da veri ve standart bekler; görüşmeye hazırlıklı gitmeniz gerekir.

Forum Bornova gibi açık hava AVM’ler müşteriye kapalı AVM’nin veremediği neyi veriyor?

Ziyaret sebebi veriyor. Kapalı AVM’ye insanlar çoğu zaman ihtiyaç için gider; açık hava merkezine yürümek, oturmak, etkinliğe katılmak için de gelir. Forum Bornova’da çocuk ve aile etkinlikleri, konser, kültür-sanat ve sosyal sorumluluk etkinlikleri düzenleniyor. Polat bu modeli şöyle anlatıyor: “tek katlı açık hava konsepti, tam da bu noktada önemli bir avantaj sunuyor.” Şimdi soru, bu avantajın sizin kasanıza nasıl döndüğü.

Tek katlı yapı mağazanın görünürlüğünü nasıl etkiler?

Tek katta yürüyen müşteri yürüyen merdivende kaybolmaz. Vitrin, sokak hissiyle önünden geçen herkese açık kalır. Kapalı AVM’nin üst katında “rafta yatıyor” denen o ölü köşe sorunu, tek katlı planda daha az görülür; ama yine de koridor akışını yerinde izlemeden karar vermeyin.

Etkinlik günleri ciroya ne katar?

Etkinlik kalabalık getirir, kalabalık her zaman sepet getirmez. Konser izleyen aile kafeye oturur, giyim mağazasına girmeyebilir. Yeme-içme, oyuncak, kozmetik gibi anlık alışveriş kategorileri etkinlikten daha doğrudan pay alır; pahalı ve düşünülerek alınan ürünlerde etki daha dolaylıdır.

Hava koşulları bir risk mi?

Evet, hesaba katılması gereken bir risk. İzmir’in güneşi kira sözleşmesine yazılmıyor ama ciroya yazılıyor; yağmurlu bir hafta sonu da öyle. Merkez yönetiminden aylara göre yaya trafiği verisi isteyin ve kış aylarını ayrı değerlendirin.

Forum Bornova’daki yenilenme planı hangi işletmeleri kazandırır, hangilerini zorlar?

Kazanan taraf yeni konsepte uyum sağlayabilen ve deneyim satan işletmeler olur; zorlanan taraf eski sözleşmesiyle yerinde sayan kiracılardır. Polat’a göre 2026–2027 döneminde renovasyon ve konsept yenileme planlanıyor, ancak kapsam, bütçe ve tarih verilmiyor. Bu belirsizlik üç kiracı tipini farklı biçimde etkiler.

Yeme-içme ve aile konseptleri neden öne çıkar?

Açık hava merkezinde açık yürüyüş yolları ve etkinlik alanı yeme-içmeyi doğal olarak besler. Kafe, restoran, çocuk oyun alanı ve aile mağazaları yenilenmeyle birlikte daha görünür yerlere taşınabilir. Bu grup için metrekare cirosu, etkinlik takvimine doğrudan bağlıdır.

Mevcut kiracılar için risk nerede?

Renovasyon süresince inşaat perdesi, yön değişen koridor ve geçici kapanış ciddi kayıp yaratabilir. Müşteri kapıdan dönüyor ve aynı müşteriyi geri getirmek aylar sürüyor. Sözleşmenizde tadilat dönemine dair kira indirimi veya yer değişikliği maddesi yoksa şimdi konuşmanın tam zamanı.

Dolaylı etkilenen kim?

Bornova çevresindeki cadde mağazaları ve semt kafeleri. Yenilenen bir merkez, çevredeki yaya trafiğini kendine çekebilir. Merkezin dışında duran işletmenin de bu takvimi izlemesi gerekir; çünkü komşu bir çekim noktası güçlendiğinde semt alışverişinin rotası değişir.

Açık hava AVM’de kiracı olmadan önce hangi verilere bakmalısınız?

Beş veriye bakmalısınız: ziyaretçi sayısı, sektör cirosunun yönü, kiracı karması, etkinlik takvimi ve sözleşme esnekliği. Size tek bir şey soracağım: merkez yönetimi bu beşini yazılı olarak verebiliyor mu? Veremiyorsa karar elinizde değil, tahmininizde demektir. Yıllardır mağaza ve AVM projelerinin verisine bakıyorum; en sık atlanan kalem kiracı karması oluyor.

Ziyaretçi verisini nasıl okumalısınız?

ECE sayfasındaki 28.154 rakamı, 2025 Ocak–Aralık dönemi için günlük ortalamadır. Bunu yıllığa çevirip sunuma koymayın; hafta içi ile hafta sonu, yaz ile kış arasındaki farkı göstermez. Asıl istemeniz gereken, mağazanızın duracağı koridorun saatlik akışıdır.

Sektör verisi size ne anlatıyor?

AYD-Akademetre 2025 AVM Endeksi’ne göre Türkiye’de 445 AVM var ve 2025 cirosu yaklaşık 59 milyar dolar. Aynı endekste metrekare başına ciro %30 artarken ziyaretçi sayısı %3 düştü; Anadolu’da metrekare cirosu artışı %35,3, İstanbul’da %25. Yani daha az kişi geliyor ama gelen daha çok harcıyor; sepet ortalaması kalabalıktan daha önemli hâle geliyor.

Kiracı karmasını nasıl değerlendirirsiniz?

Yanınızdaki mağaza, müşterinizi ya getirir ya götürür. Şunu gördüm: tamamlayıcı komşu, rakip komşudan çoğu zaman daha değerlidir. Aynı koridorda sizinle aynı müşteriye farklı ürün satan markalar varsa sepet büyür; aynı ürünü satan üç mağaza varsa fiyat savaşı başlar.

Basit bir puanlama sistemi kurabilir misiniz?

Evet, ve kurmalısınız. Her aday merkez için üç sütunlu bir tablo açın: ziyaret sebebi, komşu kiracı ve dijital iz. Her birine birden beşe puan verin; ikinci merkezi aynı tabloyla puanladığınızda karar duygudan çıkıp karşılaştırmaya döner.

Bornova’da mağaza açan bir marka dijitalde neyi hazır tutmalı?

Yerel aramada görünürlüğü, merkezin etkinlik takvimine bağlı içerik planını ve mağaza bazlı ölçümü hazır tutmalı. Açık hava merkezine gelen müşteri telefonundan “Forum Bornova kafe” ya da “Bornova AVM mağazaları” gibi aramalar yapar. Harita kaydınız yoksa, siz rafta bekleyen ama kimsenin görmediği ürün gibi kalırsınız.

Yerel arama ve harita kaydı neden ilk sırada?

Etkinliğe gelen ziyaretçi merkezde ne olduğunu çoğu zaman telefondan arar. Mağazanızın harita kaydında doğru adres, çalışma saati, fotoğraf ve merkez adı yer almalı. Bu kayıt, kapıdan geçen müşteriyi yolda yakalamanın en ucuz yoludur.

Merkezin etkinlik takvimini nasıl kullanırsınız?

Konser ya da çocuk etkinliği olan haftayı önceden bilirseniz sosyal medya ve yerel reklam bütçenizi o güne yığabilirsiniz. Merkezin duyurusunu paylaşmak yetmez; o gün mağazanıza özel bir teklif ya da ürün hazırlamak gerekir. Takvim, reklam planınızın iskeleti olur.

Mağaza başarısını dijitalde nasıl ölçersiniz?

Mağazaya özel kampanya kodu, harita kaydından gelen yol tarifi talepleri ve mağaza sayfanızın ziyaretleri birlikte okunmalı. Kasa dönmüyorsa sebebi yaya trafiği mi, vitrin mi, fiyat mı; bu üç veriyle ayrıştırabilirsiniz. Perakende gündemini sizin için yorumladığımız perakende sayfamızda benzer ölçüm örneklerini de bulursunuz.

İzmir’de AVM mağazası düşünen işletme sahibi bu hafta ne yapmalı?

Bu hafta dört iş yapmalı: merkezi bir hafta içi, bir hafta sonu yerinde gözlemlemek, yönetimden yazılı veri istemek, kapalı bir AVM ile aynı tabloda karşılaştırmak ve sözleşme taslağında yenilenme maddesini aramak. Diyelim ki iki merkez arasında kaldınız; bu dört adım karar süresini kısaltır, pişmanlık riskini azaltır.

Yerinde gözlemi nasıl yapmalısınız?

Bir hafta içi öğleden sonra ve bir cumartesi akşamı merkezde birer saat geçirin. Düşündüğünüz koridorda kaç kişinin durduğunu, kaç kişinin poşetle çıktığını not edin. Kalabalık ile alışveriş aynı şey değildir; poşet sayısı size daha dürüst bir tablo verir.

Yönetimden hangi belgeleri istemelisiniz?

Aylık ve koridor bazlı yaya trafiği, kiracı karması planı, etkinlik takvimi ve yenilenme planının kiracıya yansıyacak maddeleri. Yazılı veri gelmezse sözlü bilgiyi karar dayanağı yapmayın. Kira ve sözleşme konusunda bu bilgiler hukuki ya da mali görüş değildir; şartları uzmanınızla ve resmî kaynaktan doğrulayın.

Karşılaştırmayı neyle yapmalısınız?

Aynı puanlama tablosunu bir kapalı AVM için de doldurun ve sonucu yan yana koyun. Konum ile ölçeğin karar sırasını tartışan AVM’lerin 160 yıllık tarihinden çıkan derslere de bakın. Merkezlerin sosyal sorumluluk etkinliklerini nasıl kullandığını görmek için Watsons ve L’Oréal’in kadın üreticilerle buluşmasını okuyabilirsiniz.

Dijital hazırlığı kimle yapmalısınız?

Açılıştan önce harita kaydı, yerel reklam ve etkinlik takvimine bağlı içerik planı hazır olmalı; bu işi pazarlama danışmanlığı hizmetimizle biz yapıyoruz. Merkezin resmî künyesini ECE’nin Forum Bornova sayfasından kontrol edebilirsiniz. Karar cümlem şu: ziyaret sebebi yaratan bir merkezde, ölçebildiğiniz bir mağaza açıyorsanız açık hava modeli masada ilk sırayı hak eder.

Sık Sorulan Sorular

Kaynaklar: Perakende.org, “20 yıldır İzmir’le aynı hikâyenin içinde: Forum Bornova”, 22 Eylül 2026 · ECE kurumsal sitesi, Forum Bornova merkez sayfası · AYD-Akademetre 2025 AVM Endeksi (Bloomberg HT haberi üzerinden)

Güncelleme: Ekim 2026